Bất động sản lại có biểu hiện sốt giá

Theo GS Đặng Hùng Võ, hiện tượng bán chênh trở lại cho thấy bất động sản đang có biểu hiện sốt giá, tuy mức biến động không nhiều như trước. 

Tại hội thảo "Bất động sản trước những cơ hội mới" tổ chức ngày 4/11, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường nhận định thị trường gần đây đang có biểu hiện sốt giá do đã xuất hiện nhiều dự án được bán chênh. Chuyên gia này cũng nhận định, từ nay đến cuối năm, thị trường nhà đất sẽ ấm hơn do nhu cầu tăng dần. 

Tuy nhiên, ông dự đoán, mức độ sốt sẽ ở mức vừa phải, chứ không biến động mạnh như giai đoạn 1991-1993 hoặc 2001-2003 (giá tăng khoảng 10 lần tại các khu đô thị lớn). Chuyên gia này cũng cho rằng mức độ sốt giá như hai giai đoạn trên sẽ không quay lại nữa. 

"Nguyên nhân biến động mạnh của những giai đoạn trước đây là tác động từ sự chuyển đổi cơ chế. Hơn nữa, những biểu hiện về mặt quan niệm, giá trị khi nền kinh tế chuyển từ bao cấp sang thị trường cũng đã thay đổi", ông lý giải. 

Gần đây, tại một số dự án đã xuất hiện tình trạng bán căn hộ có giá chênh từ vài chục đến cả trăm triệu đồng. Ảnh minh họa: Anh Quân

Theo ông Võ, hiện nay muốn tìm kiếm lợi ích trên thị trường bất động sản thì nhà đầu tư phải thay đổi cách thức rất nhiều, đòi hỏi sự khôn ngoan hơn chứ không đơn thuần là tiềm lực tài chính như trước đây. "Nếu như trước đây cứ có tiền bỏ vào bất động sản là chỉ một vài tháng sau có thể kiếm lời, thì nay phải chờ đến 1-2 năm sau mới đem lại lợi nhuận. Hơn nữa, nhà đầu tư cũng phải tính toán kỹ nên đầu tư vào phân khúc nào", ông nói. 

Tại hội thảo, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc cũng cho biết, thống kê của đơn vị này cho thấy ở các dự án có thanh khoản, giá trong năm 2014 đã tăng khoảng 14-15%. Đặc biệt, một số dự án tăng khoảng 20% so với cuối 2013. 

Từ đầu năm 2014, tổng số lượng căn hộ bán cũng tăng mạnh. Trong đó kể cả phân khúc căn hộ cao cấp (giá trên 30 triệu đồng một m2) cũng giao dịch tới trên 1.000 căn mặc dù 2 năm trước đó hầu như không có giao dịch.

Tuy nhiên, cũng theo ông Quyết, 70% khách hàng mua nhà là có nhu cầu thực để ở nên các dự án dưới hình thức góp vốn giao dịch rất kém. Bên cạnh yếu tố giá cả, chất lượng, người mua nhà đặc biệt quan tâm đến các yếu tố như giấy chứng nhận đầu tư, yếu tố pháp lý, thương hiệu, kinh nghiệm và nguồn lực tài chính của chủ đầu tư, tiến độ thi công... chứ không chỉ đổ tiền vào mua như trước đây. 

Các chuyên gia tham dự hội thảo đều đồng tình cho rằng gói 30.000 tỷ đồng là một trong những động lực giúp thị trường đi lên trong thời gian qua. Tuy nhiên, mức độ giải ngân gói hỗ trợ còn chậm. Tính đến ngày 15/10, tổng số tiền các ngân hàng đã cam kết giải ngân là gần 7.950 tỷ đồng, dư nợ 3.576 tỷ, mới được khoảng 11% gói hỗ trợ. 

Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhìn nhận, gói tín dụng hỗ trợ này trên thực tế vẫn giải ngân được quá ít, chính sách cho người mua tiếp cận rất khó khăn. Tuy nhiên, ở thời điểm thị trường bất động sản đang cận kề sự phá sản thì gói hỗ trợ có tác động lớn nhằm kích cầu, hâm nóng thị trường. 

"Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng không phải cây đũa thần mà nên được nhìn nhận đơn giản là công cụ tài chính được đưa ra đúng lúc để khắc phục, tái cơ cấu lại các doanh nghiệp. Chương trình này có tính chất kích thích doanh nghiệp quay lại đầu tư vào những dự án giá rẻ để được hưởng ưu đãi. Điều đó vừa giải quyết được vấn đề nhà ở cho người thu nhập trung bình, vừa giúp doanh nghiệp tìm được hướng đi, thoát sa lầy ở những dự án cao cấp", ông Cường đánh giá.

Nhận định về diễn biến thị trường năm 2015, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng sẽ ổn định trong bối cảnh kinh tế vĩ mô, lãi suất và nhiều cơ chế thuận lợi hơn. ông Quyết cho biết dự kiến có khoảng 7.000 căn hộ mới sẽ được đưa ra thị trường, cộng với số hàng tồn kho lớn nên nguồn cung khá lớn. 

"Thị trường thời gian tới thanh khoản sẽ tốt hơn, kể cả phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, không vì vậy mà chủ đầu tư có thể dễ dàng đẩy giá, mà thị trường cần phát triển theo chiều hướng bền vững hơn", ông Quyết cho hay. 

Vnexpress.net

10 năm nữa cũng khó xảy ra “sốt” đất

“Cơn sốt đất nào cũng có tác hại làm méo mó thị trường, tăng giá đột biến, khi nó trở về thực tại gây thất thoát, đổ vỡ lớn…Tuy nhiên, sốt đất khó có thể xảy ra nữa, ít nhất trong vòng 10 năm tới".

Theo một nghiên cứu của CBRE, bất động sản (BĐS) luôn có sự thay đổi ở từng thời kỳ. Cụ thể, năm 1999 – 2003 là giai đoạn thị trường mới nổi nên đất nền là phân khúc được ưa thích nhất. Đến năm 2004 – 2006, khi có lệnh cấm phân lô bán nền cùng với việc chi phí đền bù tăng thì người dân lại có nhu cầu chuyển sang mua căn hộ.

2007 – 2008 là thời điểm thị trường BĐS đạt đỉnh cao và kinh tế hưng thịnh, các nhà đầu tư chiếm lĩnh thị trường, diện tích căn hộ lớn ồ ạt xuất hiện. Đây cũng là thời kỳ thị trường “hút” nhiều tiền mặt và phát triển mạnh. Thế nhưng, đến năm 2009 – 2010, do ảnh hưởng nặng nề bởi sự bất ổn kinh tế trong nước và toàn cầu nên  thị trường BĐS dẫn đến suy thoái, nhà đầu cơ ít dần.

Sang năm 2011 – 2012 thì kinh tế suy yếu, lại thiếu tiền mặt nên thị trường nhà đất cũng trầm lắng, đóng băng. Phân khúc căn hộ đã được chuyển sang chủ yếu là diện tích nhỏ để hợp với nguồn cầu. Cho đến nay, thị trường BĐS dù đã có nhiều giao dịch, thanh khoản tăng hơn nhưng vẫn chưa thoát hẳn khó khăn.

Tuy nhiên, nhìn lại chặng đường phát triển của thị trường nhà đất, nhất là thời điểm xảy ra những cơn “sốt” đất vào các năm 1991 – 1993, 2001 – 2003, đặc biệt là 2007 – 2008 nhiều người vẫn không thể quên những hệ quả mà nó để lại.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, cơn sốt đất năm 2007 – 2008 đáng chú ý nhất khi nhà nhà đều kinh doanh đất, cơn sốt xảy ra khắp cả nước.

“Cơn sốt nào cũng có tác hại làm méo mó thị trường, tăng giá đột biến, khi nó trở về thực tại gây thất thoát, đổ vỡ rất lớn. Những ai tham gia sớm, rút khỏi thị trường sớm thì thu được nhiều tiền, còn ai tham gia muộn và chưa kịp rút ra khỏi thị trường thì đổ vỡ lớn. Giống như chứng khoán, có thời kỳ đã khiến nhiều người, nhiều gia đình giàu lên rất nhanh, nhưng cũng có nhiều người đến nay còn chưa trả hết nợ nần”, ông Đực nhận xét.

Vị lãnh đạo này khẳng định: "Không ai mong muốn xảy ra những cơn sốt đất vì nó là bi kịch của nền kinh tế thiếu sự định hướng, bi kịch cho doanh nghiệp thiếu sự thận trọng cân nhắc sản phẩm, bi kịch cho người dân khi chạy theo lợi ích mù quáng. Khi xảy ra những cơn sốt thì người dân là người chịu thiệt hại nhất, rồi mới tới doanh nghiệp và nhà nước".

Thời gian tới liệu có thể xảy ra “sốt” đất? Ông Đực nhận định: “Sốt đất khó có thể xảy ra nữa, ít nhất trong vòng 10 năm tới, vì hiện nguồn cung hiện đang quá nhiều, cùng với đó đã có nhiều doanh nghiệp bất động sản đổ vỡ nên giá nhà đất khó tăng trong thời gian 5 – 10 năm tới.

Hơn nữa, qua những cơn sốt đất đã xảy ra, người dân cũng như doanh nghiệp đã tự rút ra được kinh nghiệm và bài học để tránh sai lầm, khi không có sai lầm thì không thể có những cơn sốt”.

Từ góc độ quản lý, ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng từng nhận định, khó có thể xảy ra “sốt” đất bởi qua các lần sốt vừa rồi, nhất là đợt sốt năm 2008-2009, giá nhà đất được đẩy lên rất cao. Sau đợt đó, thị trường gặp khó khăn, hàng tồn kho tăng cao, sản phẩm BĐS không bán được. Chính điều đó đã mang đến những kinh nghiệm cho chủ đầu tư trong việc cung cấp và định hình phân khúc sản phẩm. Bên cạnh đó, các nhà đầu cơ, người có nhu cầu thực về BĐS cũng có những bài học và kiến thức về thị trường.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào tăng trưởng kinh tế. Kinh tế tăng trưởng chậm nên thị trường BĐS cũng khó “sốt”.

Bên cạnh đó, hiện mục tiêu tăng trưởng tín dụng 12% toàn hệ thống ngân hàng năm 2014 vẫn rất khó khăn. Trong đó, chưa kể đến các khoản được cơ cấu lại nợ, kể cả những khoản “lách” của ngân hàng để tăng trưởng tín dụng. Triển vọng thúc đẩy tăng trưởng tín dụng khó trở lại nhanh vì nợ xấu khó xử lý nhanh, nhiều vấn đề về tái cơ cấu ngân hàng chưa được thực hiện đến tận gốc rễ…

Vì thế, theo chuyên gia này, để phục hồi tăng trưởng tín dụng có thể kéo dài vài ba năm. Và thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào tăng trưởng tín dụng.

Theo Infonet